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ご売却・お住み替えQ&A

不動産のご売却をお考えのお客様のために、依頼から契約までのご売却の基本的な流れとよくあるご質問をまとめたQ&Aの不動産売却に関する基礎知識をご紹介します。

 

基礎編

不動産の売却を考えていますが、最初に何をすればよいのでしょうか?

まずは、不動産の査定を行なうことをおすすめします。査定とは、その不動産がいくら位の金額で売れそうか、売却予想価格を調べることです。
センチュリー21シンメイでは、メールでご依頼いただける無料査定サービスを行なっており、複数店舗にも依頼ができますので便利です。
お気軽にお申込みください。

 

 

不動産の査定とは、実際にどういうことをするのですか?

査定には大きく分けて、「簡易査定」「現地査定」があります。
簡易査定は不動産の現地確認は行なわず、法規制等の調査、周辺の売出事例や成約事例の調査、市場の動向を考慮に入れて、おおよその査定価格を算出するものです。
現地査定は、実際にお住まい等を訪問させていただき、お部屋の状態、リフォームの必要性等を確認してから、査定価格を出します。
日当りや風通し、騒音等のチェックなども実際に確認しますので、より精度の高い査定価格になります。
※どちらの査定も無料です。

 

 

査定をお願いした場合、売らないといけないのでしょうか?

そのようなことはいっさいございませんのでご安心ください。
売る、売らないはお客様の判断ですので、ご参考にしていただくだけでも結構です。

 

 

家に住みながら売却することは可能ですか?

それはもちろん可能です。
売却を希望されるほとんどのお客さまは、住みながら売却を進めてらっしゃいます。
この場合、購入希望者がいらっしゃれば、事前にご連絡の上でお住まいをご案内させていただくことがございますので、その際にはご協力をお願いします。

 

 

ご近所に知られたくないのですが、こっそり売ることはできるのでしょうか?

もちろん可能です。その場合は近隣へのチラシ広告などを行なわずに、購入を希望しているお客様の中から、条件の合う方にご紹介するなどのサポートを行ないます。
また、インターネットでの広告は、興味のある方が見る媒体ですので、ご近所の方に知られにくいという特徴があります。
インターネット広告を重視した販売活動を行なう等の、お客様のご事情に合わせた売却活動をいたいしますのでご安心ください。

 

 

売却するときは査定価格で売らないといけないのですか?

必ずしも査定価格である必要はありません。 しかし、お客様にご提示した査定価格は不動産のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに「この価格なら売れるだろう」と思われる適正価格を算出したものです。
査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要したり、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもございます。
売りに出される金額は、センチュリー21シンメイの営業スタッフとよく相談して決定されることをおすすめします。

 

 

家に住みながら売却することは可能ですか?

それはもちろん可能です。
売却を希望されるほとんどのお客さまは、住みながら売却を進めてらっしゃいます。
この場合、購入希望者がいらっしゃれば、事前にご連絡の上でお住まいをご案内させていただくことがございますので、その際にはご協力をお願いします。

 

 

少しでも高い価格で、有利に売りたいのですが?

ほとんどのお客様が、少しでも高く売りたいと思っていらっしゃいます。しかし、逆に購入希望者は少しでも安く買いたい、と思っているのも事実です。
重要なことは、高い価格で売るためには、お客さまの不動産を高く評価していただける購入希望者を見つけることです。
センチュリー21では、ワイドな店舗ネットワークときめ細かな営業力で、より良い購入希望のお客さまを探すお手伝いをさせていただきます。

 

 

売却した代金は、いつもらえるのでしょうか?

ケースバイケースですが、ご売却代金は、契約時と引渡し時の2回に分けて支払われることが一般的です。
その内訳は契約時に5~10%程度、引渡し時に残りが支払われるケースが多く見られます。
ご契約から引渡しまでの期間は、センチュリー21シンメイが、売主様と買主様の間に入り調整をさせていただきます。

 

 

長く住んで家がかなり傷んでいますが、リフォームする必要があるでしょうか?

一般的には、リフォームの必要はありません。
ただし、リフォームを行ない買い主への印象を良くすることで早期の売却が実現することもありますので、営業スタッフと十分に相談してみてください。

 

 

不要な家具がありますが、売る時に全部処分しないといけませんか?

不動産を売却する場合には、空家の状態で引き渡すことが原則となっています。
つまり、不要品の処分は売主様の負担となります。

家具などの大型不要品の処分方法としては
■引越し時に引越し業者に引き取ってもらう
■リサイクルショップに売却する
などの方法があります。

粗大ゴミ等の手配は意外に時間がかかりますが、センチュリー21では、各業界のプロフェッショナルとパートナーシップを結び、引越時・新生活スタート時・毎日の暮らしの中で、お得で快適なLifeサポートサービスを提供しておりますので、お気軽にご相談ください。

 

 

買い替え先が未完成で、先に自宅が売れた場合はどうしたらいいのでしょうか?

仮住まいが必要なケースや、買主様に引渡しをお待ちいただくケースなどもあり、一概に申し上げることはできません。
住まいの買い替えは、スケジュールの調整がとても重要ですので、事前に営業スタッフと十分にお打合わせください。

 

 

売却した場合、確定申告が必要でしょうか?

売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。
通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要となりますので注意が必要です。
センチュリー21シンメイは不動産に関する専門知識はもとより、税務、法律まで幅広い知識を習得し、あらゆる場面でお客様に十分なコンサルティングが実施できるよう教育研修を受けておりますので、お気軽にご相談ください。

 

 

売却するときどんな費用が必要ですか?また、税金もかかりますか?

売却費用として「仲介手数料」や「抵当権抹消費用」「契約印紙代」等がかかります。
また、売却によって利益が出ると「譲渡所得税」「住民税」がかかります。
(特別控除が受けられる場合があります)

 

 

実践編

「売り」が先か?「買い」が先か?

住まいの買い替えを行なう場合、「ご売却」と「ご購入」のタイミングが重要です。
同時に行なえるのがベストですが、現実にはなかなか難しいものです。
そこで、売却先行タイプ、購入先行タイプ、それぞれのメリット・デメリットを比較し、お客様にあった買い替えのタイプを検討してみましょう。

 

売却先行タイプ

まずお住まいの売却を行ない、予算(資金計画)を確定させてから、新しい購入物件を探す方法です。 購入物件が特定されていない場合は、安心で確実な方法です。

 

【メリット】
・売却金額が決まり、購入資金にあてられる金額が確定するので、ご購入物件の資金計画が立てやすくなります。
・売却を急ぐ必要がないので、価格交渉などの面でもある程度余裕を持って進めらます。また、たとえ買い替えを中断したとしても住む家は残ります。

 

【デメリット】
売却が決まれば、買主に物件を引き渡す日までに、新しいお住まいを探さなければいけません。
ご購入の物件がなかなか決まらないと、仮住まいをする必要が出てきますので、出費が増します。

 

 

購入先行タイプ

はじめに購入物件を決めてから売却を行なう方法です。売却によって得た資金を使えないため、資金的に余裕のある場合には有効といえます。

 

【メリット】
・ご希望の条件にあった購入物件を、気長にじっくり探すことができます。
・仮住まいなどの余計な費用がかからず、引渡し・引越しもスムーズにできます。

 

【デメリット】
・新しい家の取得までに今までのお住まいを売却できない場合、ダブルローンになってしまうこともあります。
・なかなか売却できない場合、どうしても売りあせって、買主に主導権を握られてしまう可能性もあります。

 

 

売却成功のノウハウはありますか?

不動産の売却を成功させる「決定的な切り札」というものは、実はありません。
しかし、「こうすれば上手くいくチャンスが多い」というノウハウはあります。
不動産の最前線にいるベテラン営業マンが明かすご売却成功のノウハウをいくつかご紹介します。

 

Point1 売出価格の設定は、相場をよく考えて

近頃では、買主の方々もインターネットを活用して物件の検索、相場のチェックをこまめに行なっているため、以前にくらべて物件価格など情報を非常に多く持っています。
ご売却をスムーズに進めるためには、相場から大きく離れた売出価格は、売却活動を長期化させるだけで、ベストな選択とはいえません。
「できるだけ高く売りたい」と誰もが望んでいますが、営業スタッフのアドバイスも参考にして、売主様ご自身も市場や相場について、できるだけ把握していただくことをおすすめします。

 

Point2 清潔感アップのリフォームがオススメ

売却をされる時、より高い価格で売るために大がかりなりフォームをする方がいますが、リフォームにかかった費用より必ずしも高く売れる保証はありませんし、買主もリフォームの好みはいろいろです…。
むしろ、傷んだ壁紙やふすま、障子などを新しく張り替えるなどの清潔感をアップさせる、予算のあまりかからないリフォームで、買主の印象を高めることをおすすめします。
もちろん、家の中の壊れた箇所などは早めに修繕しておいたほうがよいでしょう。

 

Point3 オープンハウスを上手に活用しよう

週末の土日などの日時を定めて、家を見学したいと購入希望者に、自由にお部屋を見ていただく販売方式を「オープンハウス(現地内覧会)」といいます。
オープンハウスは、時間内なら予約なしでいつでも物件を内覧できるため、多くの来場者が期待でき、販売の可能性がより高くなります。
売主様にとってオープンハウス当日は、印象を良くするために家の中をきれいに整理整頓したり、なにかと大変ですが、売却を成功させる大きなチャンスでもありますので、ぜひ積極的に利用されることをおすすめします。

 

Point4 ご本人が気づかないお部屋の匂いに要注意

ペットを飼われている方、室内で喫煙している方がお住まいを売却されるときは、お部屋の匂いに要注意。
ご本人はペットやタバコのにおいをあまり気にされてはいないでしょうが、ペットを飼っていない方や喫煙しない方にとってはとても不愉快に感じるもの。
購入希望者の方が、あなたのお住まいを気に入ったとしても、お部屋の嫌な匂いで購入をあきらめる可能性も考えられます。
早めに消臭剤などを使って匂いのケアをしておくようにしましょう。

 

 

不動産のご売却・お住み替え実践編:購入希望者が見学に来るときの心得?

ご売却を成功させるためには、見学に来た購入希望者によい印象を持ってもらうことが大切です。ちょっとした気遣いやマナーが、満足できる売却につながるかもしれません。
そこで、購入希望者がお客様の家へ見学に来た時の、ちょっとした心得をまとめました。
ぜひ、ご参考にしてください!

 

Point1 エントランス周り、玄関の清掃は念入りに。第一印象が大切です!

購入希望者が見学に来るときは、事前にお部屋を片づけ、床掃除などもしっかり行なっておきたいものですね。
特に、門扉や玄関は「家の顔」ともいえる場所ですので、念入りに清掃を行ない、最初の印象を良くすることが大切です。
玄関内にたくさんの靴を置いておくことは印象を悪くしますので要注意。
マンションの方は、ポーチなどの共用部もきれいに片づけておきましょう。
お客様のために新しいスリッパを準備しておくのもうれしい心遣いですね。

 

Point2 主婦の眼でチェックされるキッチン・浴室・トイレは、清潔さをアピール!

購入希望者には主婦の方も多くいらっしゃいます。
主婦の方は家にいる時間が長いため、ご主人よりも厳しいチェックをいれる傾向にあります。
特にキッチンや浴室などの水回りは非常に気にされます。
キッチンのレンジや換気扇の汚れは除去し、清潔感をアピールしましょう。
浴室のタイルや浴槽の汚れ、トイレなどもきれいにしておきたいものです。
また、キッチン、浴室、トイレにはご家族の気づかない匂いや湿気があるものです。
窓があるなら開放し、なければ換気扇を回して、匂いや湿気を除去しておきましょう。

 

Point3 お部屋を明るくするために照明を清掃。壊れた電球も取り替えを!

購入希望の方を家の中に招く際には、玄関から廊下、居室からトイレ、浴室などすべての照明をつけて明るくしたほうが印象が良くなります。
しかし、照明そのものが暗かったり、壊れていては台無しです。
汚れている照明器具をきれいに清掃したり、古くなったり壊れている蛍光灯、電球を取り替えれば、室内はぐんと明るい印象になるでしょう。
なお、見学する時刻ですが、できれば日中の明るい時間帯に案内したいものです。
カーテンやブラインドは開けて、開放感のあるお部屋を演出しましょう。

 

Point4 カーテンの洗濯、カーペットの掃除、エアコン清掃で匂いをカット!

家の中には、ご家族が気がつかない(しかし、他人にはすごく気になる)独特の匂いがあるものです。
特に、ペットのいる家、喫煙する方のいる家ではそれが顕著です。
こびりついた匂いは簡単に除去することは難しいですが、匂いのつきやすいカーテンやカーペットを洗濯したり、念入りに清掃すれば、匂いはかなりカットできます。
また、エアコンの中にも匂いは残っており、フィルター掃除をしていないと匂いをまき散らすことになります。
特に、夏冬はエアコンの清掃をして、快適な室温を調整しておきましょう。

 

Point5 周辺環境、アピールポイント等は、事前に整理しておきましょう!

見学をされる方は、いろいろな質問をしてくることがあります。
お住まいのことはもちろんですが、周辺環境のことなどにはしっかり答えられるようにしておきたいものです。
スーパー、幼稚園、小・中学校、銀行、郵便局、役所、図書館、公園などが周辺のどこにあるか、徒歩何分くらいか、などは知っておきたいですね。
電車やバスなどの交通機関についても同様です。
また、お住まいや環境について特にアピールしたいすぐれた点や長所もあらかじめ整理しておき、いつでも説明できるようにしておきましょう。

 

Point6 穴のあいた障子や、破れたふすまは、ぜひ補修しておきましょう!

小さなお子さんがいるご家庭では、どうしても障子に穴があいたり、ふすまが破れたりするものです。
しかし、家は新しくとも、室内がそのような状態であれば、見学する方は幻滅をおぼえ、購入する気をなくすことにもなりかねません。
障子の補修程度ならご自分でも可能ですし、ふすまの補修にもそれほどのお金はかかりませんので、できるだけ早めに補修しておきましょう。
畳にタバコなどのこげ跡があったりするのも大きなマイナス要因ですので、補修しておきたいですね。

 

Point7 押入れ、クローゼットなど、収納箇所の整理・片付けも大切です。

購入を希望される方(特に主婦の方)は、お部屋だけでなく収納スペースがどれくらいあるか、大きさはどのくらいか、などを気にします。
ご覧になりたい方には、できるだけすすんでご案内してあげましょう。
しかし、押入れやクローゼットの内部が乱雑な状態では良い印象をもっていただけません。
他人に見せて恥ずかしくない程度に整理・片づけを心がけたいものです。
収納に物がぎっしり詰まって、片づけができないような場合には、早めに物を処分されるか、どこかに一時的に預かってもらうことも考えたほうがいいかもしれませんね。

 

Point8 お庭の手入れ、外壁の汚れ、バルコニーの清掃なども忘れずに。

一戸建ての場合は、お庭も重要なポイントです。
庭に粗大ゴミなどが置きっぱなしになった状態では大きなマイナスになります。早めに処分をしておきましょう。
雑草などが生い茂ったままで手入れをしていない庭も印象を悪くしますので、早めに草取りをしておいたほうがいいでしょうね。
家の外壁が非常に汚れているのもマイナスです。気になる箇所は清掃・補修をしておきましょう。
また、バルコニーやベランダなども意外に汚れていたり、乱雑になったりしていることが多いので、清掃をお忘れなく。

 

 

売却にかかる諸経費・税金編

不動産を売却するときにかかる費用について?

不動産の売却にかかるさまざまな諸経費や税金。売買金額からその諸費用を引いた額がお客様の手取り金額となりますので、計画的なご売却のためには、事前にしっかり確認しておきたいですね。
センチュリー21シンメイの営業スタッフがお客様(売主様)の手取り金額を算出いたしますが、今回は、はじめての方にも分かりやすくご説明します。

万一の時、法律・税務相談サービスがご利用いただけます。
お住まいをご売却して譲渡益が出た場合にかかる所得税や住民税。
あるいは、特別控除の利用や軽減率の特例、居住用買替えの特例の選択などにつきましては、センチュリー21シンメイにお気軽にご相談ください。

 
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